Chung cư hết niên hạn sử dụng phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng người dân không vì thế mà mất quyền sở hữu. Trường hợp không đủ khả năng đóng góp kinh phí xây dựng mới, quyền lợi về căn hộ và quyền sử dụng đất vẫn được giải quyết theo quy định.
Chung cư có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể hết hạn theo tòa nhà; đó phải là điểm xuất phát của mọi sửa đổi Luật Nhà ở.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sự phân hóa và điều chỉnh mạnh mẽ, vấn đề quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình nhận được sự quan tâm rất lớn từ dư luận và giới đầu tư.
Chính phủ yêu cầu xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình, nhưng đồng thời phải làm rõ quyền của chủ sở hữu khi tòa nhà hết thời hạn.
Theo chuyên gia, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình có thể tác động đến tâm lý người mua và diễn biến giá căn hộ.
Điểm mới được đặt ra trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở lần này là làm rõ hơn quyền tài sản của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng, đồng thời tạo cơ sở tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Quy định niên hạn công trình được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý rõ hơn cho việc xây dựng lại, đồng thời thay đổi cách thị trường định giá căn hộ.
Nghị quyết 21 của BCHTW Đảng khóa XIV đang tạo ra những bước ngoặt lớn về thể chế, định hình lại toàn diện thị trường bất động sản. Nghị quyết không chỉ giải quyết các điểm nghẽn hiện tại mà còn bảo đảm quyền lợi tài sản lâu dài cho người dân và khơi thông nguồn lực cho doanh nghiệp. Đó là nhận định chung của các diễn giả tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra vào sáng 22/09/2026 tại Hà Nội.
Các chuyên gia cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cần đi cùng cơ chế rõ ràng về quyền tài sản, bồi thường và trách nhiệm xây dựng lại, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.
“Chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân mất quyền sở hữu tài sản” là khẳng định của đại diện Bộ Xây dựng, trước những băn khoăn liên quan đến định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình, được đưa ra tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” vừa diễn ra sáng 22/9.
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 được đánh giá là một trong những nghị quyết quan trọng nhất về chính sách đất đai trong giai đoạn hiện nay, tạo nền tảng cho việc tiếp tục sửa đổi hệ thống pháp luật và định hình thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.
Ông Phan Đức Hiếu cho rằng Nghị quyết 21 không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu chung cư, trong đó niên hạn công trình không đồng nghĩa thời hạn quyền sử dụng đất.
“Một số thông tin cho rằng trước Nghị quyết 21, chung cư được sở hữu lâu dài còn sau Nghị quyết 21 chuyển thành sở hữu có thời hạn là không đúng với tinh thần của Nghị quyết, đồng thời có thể gây tác động không phù hợp đến thị trường bất động sản", TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI cho biết.
Nghị quyết 21-NQ/TW đang đặt ra những định hướng mới đối với thị trường bất động sản, trong đó hai vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là quyền sở hữu căn hộ chung cư và sử dụng công cụ thuế để hạn chế tình trạng găm giữ, đầu cơ đất.
VARS IRE cho rằng mục tiêu quản lý vòng đời công trình phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Song, cần nhận thức nguyên tắc quan trọng: Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi mốc thời gian.
Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Kinh nghiệm tại một số quốc gia cho thấy, khi chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền lợi của chủ sở hữu được xử lý theo nhiều cơ chế khác nhau, từ gia hạn, đóng góp kinh phí cải tạo, đến tái phát triển và bồi thường.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu sẽ được xử lý thế nào? Theo luật sư, pháp luật cần làm rõ cơ chế ghi nhận, bảo lưu và chuyển tiếp các quyền này trong quá trình xây dựng lại chung cư.
Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Vậy với quy định mới này, người đang sở hữu, người mua nhà chung cư cần chú ý tới những điểm gì?
Nội dung bản tin hôm nay: Nghiên cứu bắt buộc công chứng giao dịch chuyển nhượng đất; Mua chung cư cần lưu ý gì khi quy định về niên hạn được làm rõ? TP.HCM dự kiến thu hồi đất của 3.782 trường hợp để chỉnh trang bờ Nam kênh Đôi.
Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình nhằm bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng, đồng thời khẳng định việc hết niên hạn không có nghĩa là người dân mất quyền sở hữu căn hộ hay quyền sử dụng đất.
Việc Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình đang làm dấy lên lo ngại người mua căn hộ có thể mất tài sản sau 50 hay 70 năm, tuy nhiên phải hiểu cho thật đúng...
Quy định về thời hạn sử dụng chung cư không làm mất đi quyền sở hữu đất lâu dài của cư dân. Tuy nhiên, trách nghiệm xây mới sau khi hết niên hạn sử dụng sẽ thuộc về các chủ sở hữu căn hộ.
Theo chuyên gia, thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc người dân chỉ được sở hữu căn hộ 50-70 năm. Quyền của chủ sở hữu căn hộ còn gắn với quyền sử dụng đất. Khi công trình bị phá dỡ, cần xác định riêng số phận pháp lý của từng quyền.
Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm thống nhất với thời hạn sử dụng công trình.
Theo Nghị quyết của Chính phủ, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gắn liền với niên hạn xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, đồng thời làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi tòa nhà hết niên hạn.
Bàn về thời hạn sử dụng chung cư cũng là bàn về chi phí xây lại, nơi ở trong thời gian chờ đợi và quyền lợi của người đã dành phần lớn tích lũy để mua nhà. Những điều này cần được làm rõ cùng với yêu cầu bảo đảm an toàn công trình.
Chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không có nghĩa chủ căn hộ mất quyền sở hữu. Công trình phải được kiểm định để xác định có tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.
Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng công trình mới.
Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm thống nhất với thời hạn sử dụng công trình.
Chính phủ thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Theo dự báo của MBS, nếu loại hình chung cư được quy định thời hạn sử dụng thì phân khúc này có thể sẽ kém hấp dẫn hơn trong tương lai, bởi tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản các sản phẩm sử dụng lâu dài. Trong kịch bản đó, nhà ở thấp tầng hay đất nền có thể hưởng lợi.
Một căn hộ có thể là tài sản tích cóp cả đời nhưng tuổi thọ của một tòa chung cư không phải là vô hạn. Quy định mới về niên hạn sử dụng chung cư vì thế đang khiến nhiều người e ngại về giá trị và quyền sở hữu căn hộ của mình. Liệu niên hạn công trình thực sự có giới hạn quyền sở hữu?
Theo định hướng sửa đổi chính sách về đất đai và nhà ở, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ được gắn với niên hạn và chất lượng công trình. Điều này có thể khiến chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì trở thành những yếu tố được người mua quan tâm nhiều hơn khi lựa chọn căn hộ.
Thời gian gần đây, trên các diễn đàn mạng xã hội, người dân có nhiều băn khoăn, căn hộ chung cư sau khi hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu căn hộ sẽ ra sao?
Quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình có thể thúc đẩy tái thiết chung cư cũ, bổ sung nguồn cung và tạo dư địa để giá nhà cân bằng hơn.
Chính phủ đang đề xuất quy định về “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng của công trình gắn với cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Nghị quyết 21-NQ/TW mở ra những định hướng quan trọng, là cơ sở để Chính phủ sửa những vấn đề bất cập trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, đặt ra cách nhìn mới về giá trị bất động sản, với chất lượng công trình, hạ tầng, pháp lý và khả năng khai thác thực tế ngày càng được coi trọng.
"Việc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn không làm chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu," quan điểm đại biểu Quốc hội đề nghị cần làm rõ trong Luật Nhà ở.
Thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo niên hạn và mức độ an toàn của công trình, nhưng không đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ. Khi công trình xuống cấp, phải cải tạo hoặc xây dựng lại, quyền tài sản hợp pháp của người dân vẫn phải được pháp luật bảo vệ.
Các đại biểu Quốc hội kiến nghị cần quy định thống nhất, rõ ràng về niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn quyền sở hữu căn hộ chung cư. Qua đó, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, tránh cách hiểu khác nhau và nâng cao tính khả thi của các quy định trong thực tiễn.
Sáng nay 19/8, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung quy định về “chung cư có thời hạn”, gắn thời hạn sử dụng công trình với bảo đảm quyền tài sản của người dân.
Kỳ họp Quốc hội không thường lệ lần thứ Nhất đã thảo luận nhiều nội dung quan trọng về sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 theo quan điểm, định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW. Một trong những điểm mới của việc sửa đổi lần này là quy định rõ thời hạn sử dụng của công trình để đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu đối với chung cư có thời hạn. Vậy, cần phải hiểu như thế nào về các quy định pháp lý điều chỉnh để luật sửa đổi đạt được hiệu quả tích cực trên thực tế?
Định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ tại các chung cư xây mới theo niên hạn công trình trong Nghị quyết số 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý về nhà chung cư, tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Chung cư hết niên hạn chỉ là mốc kiểm định, cư dân không mất trắng tài sản hay quyền sử dụng đất, có thể được bố trí tái định cư.
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV vừa ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW, trong đó có định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.
Trước yêu cầu đổi mới quản lý nhà ở trong quá trình đô thị hóa, Trung Quốc đang chuyển từ tư duy quản lý theo niên hạn sang quản lý theo vòng đời công trình, đồng thời phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp và hiện đại hóa mô hình quản trị chung cư.
Việc định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư có thể tạo ra những thay đổi đáng kể đối với hành vi mua nhà và dòng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản. MBS Research cho rằng, nếu tham khảo thông lệ quốc tế, các dự án chung cư theo quy định mới có thể áp dụng thời hạn sử dụng 50-99 năm, trong khi những dự án đã hoàn thiện pháp lý trước thời điểm luật mới có hiệu lực có khả năng trở nên hấp dẫn hơn.
Nội dung bản tin hôm nay: Xây nhà trên đất nông nghiệp, khi thu hồi được bồi thường thế nào? Nhiều nhà trọ Hà Nội tăng giá mùa nhập học, người thuê tìm cách tiết kiệm; Chung cư có thời hạn, người mua có mất tài sản khi hết niên hạn?
Niên hạn công trình được kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ, đồng thời định hình lại cách thị trường nhìn nhận giá trị căn hộ.
Nghị quyết 21 định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, nhưng không đồng nghĩa quyền sở hữu của người dân sẽ chấm dứt sau một số năm cố định.
Theo VARS, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản.
Để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất bổ sung cơ chế tài chính rõ ràng đối với các chung cư hết niên hạn sử dụng.