Sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao đang mở ra những hướng đi khác nhau cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Chia sẻ với PV Báo Tài chính - Đầu tư, ông John Campbell - Giám đốc phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, mỗi nhóm dự án có yêu cầu riêng về địa điểm, trong khi lợi thế của từng địa phương cần được đánh giá dựa trên năng lực hạ tầng và khả năng triển khai thực tế.
Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển kinh tế AI tương đương khoảng 6% GDP, hướng tới trở thành trung tâm AI của ASEAN và châu Á. Tuy nhiên, để đón dòng vốn công nghệ, lợi thế về vị trí, chi phí và quỹ đất cần đi cùng năng lực cung cấp điện, hạ tầng kết nối và phát triển công nghệ trong nước.
Thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa trên quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ. Đây sẽ là yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.
Tiêu chí lựa chọn khu công nghiệp đang thay đổi khi doanh nghiệp ngày càng chú trọng mức độ sẵn sàng của hạ tầng, dịch vụ hỗ trợ và khả năng mở rộng sản xuất. Theo Savills Việt Nam, năng lực vận hành và giải pháp phát triển bền vững sẽ có vai trò lớn hơn trong thu hút nhà đầu tư.
Sự gia tăng của các dự án sản xuất công nghệ cao đang đặt ra yêu cầu mới đối với các khu công nghiệp. Theo Savills, lợi thế không còn nằm đơn thuần ở quỹ đất mà ở năng lực cung cấp hạ tầng, dịch vụ và hệ sinh thái hỗ trợ doanh nghiệp.
Nhà xưởng, kho xây sẵn giúp nhà đầu tư FDI có thêm lựa chọn, song diện tích thuê mới chỉ là điểm khởi đầu. Khả năng đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, duy trì điện nước và kiểm soát chi phí vận hành sẽ quyết định doanh nghiệp có tiếp tục mở rộng tại khu công nghiệp hay không.
Khi yêu cầu sản xuất ngày càng phức tạp, lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệpkhông còn nằm ở giá thuê đất hay vị trí, mà ở khả năng giúp doanh nghiệp triểnkhai, vận hành và mở rộng sản xuất với mức độ chắc chắn cao hơn.
Các chủ đầu tư khu công nghiệp không chỉ cạnh tranh về vị trí, giá thuê và logistics mà còn phải chú trọng năng lượng tái tạo, hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn ESG của khách thuê.
Sự chuyển dịch của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sản xuất vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 không chỉ thể hiện ở quy mô đầu tư, mà còn cho thấy sự thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp.
Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) của EU đang tạo thêm sức ép chuyển đổi đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam. Khi yêu cầu về phát thải ngày càng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất, khả năng cung cấp hạ tầng xanh và dữ liệu môi trường trở thành lợi thế cạnh tranh mới của các khu công nghiệp.
Thị trường bất động sản công nghiệp miền nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi yêu cầu của các nhà sản xuất ngày càng vượt ra ngoài câu chuyện quỹ đất và vị trí.
Nhà đầu tư sản xuất ngày càng nhìn xa hơn giá thuê và vị trí. Họ tính cả thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, nguồn điện, lao động, logistics, chi phí vận hành và khả năng mở rộng trong 20 - 30 năm tới. Điều đó đang buộc các khu công nghiệp phải thay đổi.
Tuyến cao tốc giúp kết nối các trung tâm sản xuất tại Long An (cũ), TP.HCM và Đồng Nai với hệ thống cảng biển và các hạ tầng logistics quy mô lớn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
Sự phát triển ngày càng đồng bộ của hạ tầng đang mở rộng không gian phát triển công nghiệp phía Nam, kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn, sản xuất và nhu cầu bất động sản. Khi kết nối ngày càng thuận lợi, lợi thế cạnh tranh cũng dần chuyển từ quỹ đất sang khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng và năng lực vận hành.
Tỉnh Tây Ninh đang từng bước khẳng định vai trò của mình trong bản đồ công nghiệp phía Nam với nền tảng công nghiệp có nhiều loại hình sản phẩm, từ đất khu công nghiệp đến nhà xưởng và kho xây sẵn.
Theo Savills, giá đất và vị trí không còn là những tiêu chí duy nhất trong quyết định lựa chọn địa điểm công nghiệp. Nguồn điện, tiêu chuẩn nhà xưởng, tính bền vững, lao động, thủ tục cấp phép, tốc độ triển khai và khả năng mở rộng đang ngày càng được doanh nghiệp đưa vào bài toán đầu tư.
Cao tốc Bến Lức - Long Thành dài 58 km đang bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng với hơn 99% khối lượng thi công đã hoàn thành. Khi đưa vào khai thác, tuyến đường sẽ tạo thêm trục kết nối Đông - Tây quan trọng, liên kết các trung tâm sản xuất tại Long An, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai với sân bay Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải và hệ thống logistics trọng điểm của vùng kinh tế phía Nam.
Việc hình thành tuyến Bến Lức-Long Thành có thể rút ngắn hành trình giữa các khu vực công nghiệp phía tây và phía đông Thành phố Hồ Chí Minh đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tổ chức chuỗi cung ứng và vận chuyển hàng hóa.
Nhà xưởng xây sẵn có thể trở thành một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét từ làn sóng FDI sản xuất mới, trong khi đất công nghiệp vẫn giữ vai trò nền tảng cho các kế hoạch đầu tư dài hạn.
Theo phân tích của Savills Việt Nam, trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất mới trên cả nước, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,8% tổng số dự án. Xét về quy mô vốn, các dự án nhà xưởng thu hút khoảng hơn 7 tỷ USD, tương đương 66,2% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới.
Theo Savills, khi tốc độ triển khai ngày càng trở thành yếu tố cạnh tranh, nhu cầu của nhà đầu tư đang dần dịch chuyển từ việc tìm kiếm quỹ đất sang các giải pháp có thể đưa nhà máy vào vận hành trong thời gian ngắn hơn.
Hơn 80% vốn FDI sản xuất đăng ký mới trong nửa đầu năm 2026 tập trung tại miền Bắc. Cùng với sự mở rộng của hệ sinh thái sản xuất, nhu cầu về mặt bằng và hạ tầng công nghiệp cũng gia tăng...
Dòng vốn FDI tăng mạnh và cùng sự phát triển của sản xuất, logistics, công nghệ đang tạo ra những yêu cầu mới đối với bất động sản Việt Nam, từ nhà xưởng xây sẵn đến trung tâm dữ liệu.
Việt Nam đang đứng trước cơ hội đón thêm dòng vốn bất động sản quốc tế khi nhà đầu tư tìm kiếm những thị trường có tiềm năng tăng trưởng. Tuy nhiên, chi phí vốn, minh bạch dữ liệu và chất lượng hạ tầng vẫn là các điểm nghẽn cần tháo gỡ.
Trong bối cảnh yêu cầu của các chuỗi cung ứng ngày càng khắt khe, DEEP C đang thử nghiệm một cách tiếp cận mới: bán năng lực cạnh tranh.
Bất động sản công nghiệp đứng trước cơ hội bứt phá nhờ dòng vốn FDI. Nhưng theo các chuyên gia, nếu muốn đón dự án công nghệ cao, Việt Nam cần đẩy nhanh xanh hóa và cải cách thể chế.
Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà sản xuất công nghệ toàn cầu nhờ chi phí vận hành cạnh tranh, môi trường đầu tư ổn định, khả năng hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng quốc tế.
Nhiều doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao đang mở rộng tìm kiếm địa điểm sản xuất tại phía Nam, thúc đẩy nhu cầu thuê nhà xưởng và bất động sản công nghiệp tại Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh.
Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, sân bay Long Thành và kế hoạch xây dựng khu thương mại tự do (FTZ) đang tạo thêm điều kiện để Đồng Nai mở rộng không gian công nghiệp, logistics và thu hút đầu tư trong giai đoạn mới...
Trong bối cảnh Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của cả nước, cùng với sự xuất hiện của sân bay Long Thành và kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ), địa phương này đang đứng trước cơ hội tái định vị vai trò trong cấu trúc kinh tế phía nam.
Các động lực mới có thể giúp thành phố Đồng Nai nâng cấp vị thế trong chuỗi cung ứng khu vực, đặc biệt ở các lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không và xuất khẩu.
Theo Savills, Đồng Nai hiện không còn đơn thuần cạnh tranh bằng quỹ đất, mà đang từng bước hướng tới xây dựng hệ sinh thái công nghiệp giá trị cao, tập trung vào sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và các khu chế xuất chuyên biệt.
Trong bối cảnh Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của cả nước, cùng với sự xuất hiện của sân bay Long Thành và kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ), địa phương này đang đứng trước cơ hội tái định vị vai trò trong cấu trúc kinh tế phía Nam.
Tỷ lệ lấp đầy vượt 94% đẩy Đồng Nai vào tình thế thiếu đất công nghiệp, trong khi nhu cầu tiếp tục tăng mạnh. Việc nâng cấp lên thành phố trực thuộc Trung ương kỳ vọng mở thêm dư địa phát triển cho địa phương này.