Khơi thông nguồn lực, tái cân bằng thị trường bất động sản

Giao dịch giảm, gần 52.000 sản phẩm tồn kho

Sáng 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chủ trì Phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi kiện toàn.

Tại Phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh báo cáo bức tranh thị trường 9 tháng đầu năm 2026 với những tín hiệu đan xen. Cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Đây là nguồn lực kinh tế đáng kể, nhưng khả năng chuyển hóa thành sản phẩm hoàn thành, giao dịch thực tế và dòng tiền quay vòng còn phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ vướng mắc của từng dự án.

Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 92% quý trước. Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, song vẫn neo ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản nhìn chung còn thấp; người mua ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Đáng chú ý, theo báo cáo của 27 trong tổng số 34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho quý III vào khoảng 51.950 căn, lô, nền và có xu hướng tăng. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý đây mới là lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo, chưa phản ánh toàn bộ khối lượng vốn đang nằm tại các công trình dở dang cũng như khó khăn giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Những con số này đặt ra “bài toán” không chỉ là kích thích giao dịch, mà còn là cơ cấu lại nguồn cung. Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả của số đông trong khi hàng tồn kho tăng, việc phát triển thêm các sản phẩm có mức giá phù hợp và tăng minh bạch thông tin thị trường trở nên quan trọng. Việc xử lý tồn kho cũng cần phân biệt sản phẩm chưa bán được với dự án chậm triển khai vì vướng thủ tục để có giải pháp phù hợp.

Đẩy nhanh nhà ở xã hội, mở rộng phân khúc cho thuê

Phát biểu tại Phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc đánh giá ba vấn đề lớn hiện nay là tiến độ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê chưa đáp ứng yêu cầu; giá nhà cao trong khi tồn kho và khó khăn tiếp cận tín dụng gia tăng; nhiều dự án tiếp tục bị ách tắc bởi pháp lý, đất đai và tài chính. Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng rà soát đầy đủ lượng hàng tồn kho để đề xuất giải pháp xử lý phù hợp.

Đối với nhà ở xã hội, báo cáo Bộ Xây dựng cho thấy cả nước hiện có 947 dự án, quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang xây dựng hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô này tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, số dự án trong danh mục không đồng nghĩa toàn bộ sản phẩm đã sẵn sàng đưa vào sử dụng. Riêng 9 tháng đầu năm 2026, cả nước hoàn thành 46.962 căn, trong khi chỉ tiêu năm giao cho các địa phương vượt 97.000 căn. Như vậy, áp lực hoàn thành phần việc còn lại trong quý IV rất lớn.

Phó Thủ tướng Thường trực nhấn mạnh định hướng chú trọng đồng thời nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, coi nhà ở cho thuê là phân khúc cần tập trung phát triển. Trước đó, Thủ tướng Chính phủ đã trực tiếp làm việc với 13 địa phương về phát triển kinh tế - xã hội, thí điểm đầu tư nhà ở cho thuê và triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở. Trọng tâm hiện nay là biến định hướng chính sách thành dự án cụ thể và sản phẩm thực tế.

Về tổ chức thực hiện, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu xác định rõ nhiệm vụ những tháng cuối năm, phân công trách nhiệm theo nguyên tắc “một việc chỉ giao một cơ quan, một tổ chức”, cá thể hóa trách nhiệm. Vướng mắc thuộc thẩm quyền địa phương phải được địa phương chủ động xử lý; nội dung vượt thẩm quyền cần tổng hợp, báo cáo kịp thời. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời lắng nghe kiến nghị xác đáng của doanh nghiệp, hiệp hội.

Với quy mô nguồn lực đang nằm trong các dự án bất động sản, việc tháo gỡ vướng mắc không chỉ có ý nghĩa phục hồi thanh khoản mà còn góp phần sử dụng hiệu quả đất đai, vốn đầu tư và tạo việc làm cho các ngành liên quan. Song song với đó, phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê là điều kiện để thị trường tăng trưởng thực chất hơn, dựa trên nhu cầu ở thực thay vì chỉ mở rộng quy mô đầu tư.

Ở góc độ nguồn vốn, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 8/2026 đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Dư nợ các chương trình cho vay nhà ở xã hội đạt hơn 51.000 tỷ đồng, gồm hơn 26.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25.000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.

Chương trình tín dụng ưu đãi theo Nghị quyết 33/NQ-CP đã được mở rộng từ 120.000 tỷ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng với 11 ngân hàng thương mại tham gia. Tính đến ngày 31/8, cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng, doanh số giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025; trong đó khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, đầu tư bất động sản có chu kỳ dài trong khi vốn huy động của ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Vì vậy, bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường cần phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn, tránh phụ thuộc quá lớn vào một nguồn tài trợ.